第九章房地产价格
一、考试要求
本章内容主要包括土地价格、房屋价格和物业服务收费等，要求考生了解我国房地产价格政策的知识。
二、主要考点
（一）土地价格
1.土地管理制度
2.土地价格分类和特点
3.土地价格管理
（二）房屋价格
1.房屋价格的构成和特点
2.房屋价格管理
（三）物业服务收费
1.物业管理的主要内容
2.物业服务收费管理
三、内容讲解
（一）土地价格
土地价格是指土地使用者为取得土地所支付的费用。我国实行土地的社会主义公有制。国家依法实行国有土地有偿使用的制度。
1.土地管理制度
土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
除在法律规定的范围内划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
国家编制土地利用总体规划，按用途将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
例题9-1（单选）除在法律规定的范围内划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。其中，工业用地使用权出让最高年限为（）。
A.40年
B.50年
C.60年
D.70年
答案：B
例题9-2（多选）国家编制土地利用总体规划，按用途将土地分为（）。
A.农用地
B.熟地
C.建设用地
D.未利用地
E.生地
答案：ACD
例题9-3（单选）我国对列入基本农田保护区的土地实行严格保护，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的（）以上。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：D
2.土地价格分类和特点
按土地开发程度，土地价格可分为生地价格和熟地价格；按土地出让方式不同，土地价格可分为拍卖出让土地价格、招标或挂牌出让土地价格和协议出让土地价格；按土地用途不同，土地价格可分为住宅用地价格、工业用地价格、商业用地价格、旅游娱乐用地价格和综合用地价格；按照市场交易时序，土地价格可分为土地一级市场价格、土地二级市场价格和土地三级市场价格。
例题9-4（多选）按土地出让方式不同，土地价格可分为（）。
A.拍卖出让价格
B.招标出让价格
C.挂牌出让价格
D.协议出让价格
E.熟地价格
答案：ABCD
3.土地价格管理
（1）集体土地征收补偿
例题9-5（单选）《土地管理法》规定，国家征收集体土地，按照征收土地的（）给予补偿。
A.市场价格
B.折旧剩余
C.标定地价
D.原用途
答案：D
（2）国有土地价格
例题9-6（单选）经批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照土地的（）补缴土地出让金。
A.政府定价
B.政府指导价
C.市场价
D.基准地价
答案：C
（二）房屋价格
房屋价格是为取得房屋及其附带的各种权益所支付的费用。
1.房屋价格的构成和特点
房屋价格由成本、税金和利润构成。
例题9-7（多选）房屋价格作为不动产价格，其特点主要表现在（）。
A.房屋权益的价格
B.既可以表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金
C.同一宗房屋转移的权益不同，交易的价格也会不同
D.具有明显的区域性
E.实行政府定价或政府指导价
答案：ABCD
2.房屋价格管理
按照现行法律法规规定，政府价格主管部门除对享受政府优惠政策的经济适用住房价格、廉租住房租金和公有住房租金等列入地方定价目录实行政府指导价或政府定价外，其他房屋价格均已放开由市场形成。
（1）经济适用住房价格
例题9-8（单选）经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，按照行政事业性收费标准的（）征收。
A.30%
B.50%
C.70%
D.90%
答案：B
例题9-9（单选）经济适用住房价格实行（）。
A.政府指导价
B.政府定价
C.市场调节价
D.政府规定利润率
答案：A
例题9-10（单选）制定经济适用房价格，应当与城镇中低收入家庭承受能力相适应，以（）为定价原则。
A.保本
B.非盈利
C.保本微利
D.房地产行业平均利润
答案：C
例题9-11（单选）下列不得计入经济适用住房价格的费用有（）。
A.按照法律、法规规定用于征收土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费
B.住宅小区内经营性设施的建设费用
C.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计费用
D.列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费
答案：B
（2）城镇廉租住房租金
例题9-12（单选）根据国务院有关规定，对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，应实行（）。
A.政府定价
B.政府指导价
C.企业定价
D.市场调节价
答案：A
（3）公有住房租金
（三）物业服务收费
1.物业管理的主要内容
2.物业服务收费管理
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
例题9-13（多选）制定物业服务收费的原则主要包括（）。
A.合理补偿
B.公开
C.适时调整
D.非盈利
E.与业主及使用人承受能力相适应
答案：ABCE
例题9-14（单选）根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由（）确定
A.国务院价格主管部门
B.省级价格主管部门
C.省、自治区、直辖市价格主管部门会同房地产行政主管部门
D.省、自治区、直辖市房地产行政主管部门会同价格主管部门
答案：C
例题9-15（多选）构成物业服务支出或者物业服务成本的项目有（）。
A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用
D.物业管理企业固定资产折旧
E.物业管理区域秩序维护费用
答案：ABDE
例题9-16（单选）物业管理企业接受委托代收水、电、通讯等费用，可向（）收取手续费。
A.委托单位
B.业主
C.业主委员会
D.房地产开发公司
答案：A
